Gwałtowne wzrosty cen mieszkań czy stabilizacja? Co czeka rynek nieruchomości w 2024 roku

Dużo jednak zależeć będzie od decyzji w sprawie kontynuowania programu wspierającego zakup pierwszego lokalu oraz wprowadzenia rozwiązań, które zwiększą dostęp do gruntów pod inwestycje.

Prognozowanie przyszłorocznych wyników branży jest obarczone dużą ilością zmiennych. Będą one bowiem zależne między innymi od losów programu BK2%, przyszłej polityki mieszkaniowej nowego rządu oraz ewentualnych zmian legislacyjnych. Oczywiście, istotna jest również polityka monetarna Narodowego Banku Polskiego, ale wydaje się, że na razie nie ma przesłanek do tego, aby Rada Polityki Pieniężnej miała znacznie obniżyć stopy procentowe. Analitycy przewidują raczej symboliczne cięcia.

Jeżeli Bezpieczny Kredyt 2% nie zostanie przedłużony albo pula nowych środków pozwoli bankom udzielić znacznie mniej kredytów w ramach programu niż dzieje się to obecnie – z całą pewnością w przyszłym roku deweloperom nie uda się sprzedać tylu mieszkań co przez minione 12 miesięcy.

Ogromną barierę dla rynku wciąż stanowi niedostateczna podaż. Statystyki wprowadzeń nowych inwestycji z ostatnich miesięcy co prawda napawają optymizmem, niemniej należy pamiętać, że część decyzji o rozpoczęciu budowy była wynikiem wpływu programu BK2% na rynek. W razie wycofania się z BK2% lub ograniczenia jego oddziaływania, budowniczy z całą pewnością będą wykazywać się większą zachowawczością w swoich decyzjach biznesowych, co ponownie może prowadzić do skurczenia podaży inwestycji.

Coraz trudniejsze jest również poszukiwanie nowych gruntów, szczególnie, że w dużych miastach trzeba płacić za nie zawrotne kwoty, odbijające się później w końcowej cenie mieszkania. I to właśnie cena mieszkań, która w 2023 roku wzrosła w największych miastach nawet o 25 proc. może stanowić sporą barierę dla kupujących, szczególnie gdy jedyną formą finansowania pozostanie kredyt hipoteczny na warunkach komercyjnych.

Jeżeli mielibyśmy pokusić się o nakreślenie przyszłorocznego scenariusza dla rynku to uważamy, że rządzący reanimują program BK2%, ale dodatkowe środki nie pozwolą funkcjonować programowi w tak szerokim zakresie jak dziś – co przełoży się na nieco słabsze wyniki sprzedażowe niż w minionym roku.

W kontekście podaży nowych inwestycji, w naszej ocenie na koniec 2024 roku utrzyma się ona na niewiele wyższych poziomach niż miało to miejsce w ostatnich 2 latach. Z jednej strony obserwujemy bowiem pozytywny sentyment na rynku, który skłania inwestorów do rozpoczynania nowych budów. Z drugiej mamy jednak ograniczone możliwości w zakresie zakupu nowych gruntów oraz realną perspektywę obniżenia wpływu BK2% na sprzedaż. Nie ma zatem możliwości nawiązania do bardzo dobrych wyników podażowych z 2021 roku, natomiast widzimy realną szansę na powrót do pułapu 130 tys. nowych lokali, co miało już miejsce w latach 2018 oraz 2020.

W naszej ocenie, ceny mieszkań w 2024 będą rosły mniej dynamicznie niż przez ostatnie 12 miesięcy i w perspektywie roku wzrosną o około 8-10 proc. Koszty gruntów, na których mogłyby powstawać nowe inwestycje wielorodzinne powodują, że należy wykluczyć scenariusz stabilizacji. Wzrost może być powodowany również koniecznością dostosowania projektów do nowych warunków technicznych, które planowo mają wejść w życie 1 kwietnia.

Reasumując, liczymy, że przyszły rok będzie spokojniejszy niż 2022, który przyniósł absolutne załamanie rynku jak i 2023, w którym niedostateczna podaż spotkała się z bardzo silnymi czynnikami popytowymi. Wierzymy, że w trakcie roku uda się zaobserwować powolne odbudowywanie podaży i oferty przy relatywnie stabilnych poziomach sprzedaży. W dłuższej perspektywie konieczne będzie jednak wprowadzenie inicjatyw propodażowych, bo to właśnie nowe inwestycje – obok ich znaczącego wpływu na samą gospodarkę – przyczyniają się do stabilizacji cen, zmniejszania luki mieszkaniowej i podnoszenia dostępności mieszkań.