Wsparcie dla oszczędzających na wkład własny zamiast dla kredytobiorców. Eksperci proponują inne podejście do rządowych programów mieszkaniowych
Gigantyczne zainteresowanie Bezpiecznym Kredytem 2 proc., wprowadzonym przez poprzedni rząd w 2023 roku, wywindowało ceny mieszkań. Po roku obietnic związanych z wprowadzeniem zapowiadanego w kampanii wyborczej Kredytu na Start 0 proc. obecny rząd wycofał się z planów uruchomienia projektu, zapowiada jednak przedstawienie nowych rozwiązań. Zdaniem dr. Jacka Furgi z Centrum Procesów Bankowych i Informacji powinny one wspierać budowanie potencjału finansowego przyszłych kredytobiorców, zamiast zachęcać do sięgania po kredyt.
– Doświadczenia pokazują, że wspieranie kredytów hipotecznych w fazie spłaty jest mniej pożądane ekonomicznie niż wspieranie oszczędzania do budowania wkładu własnego i budowania własnego potencjału ekonomicznego, bo to powoduje też pewną możliwość planowania ruchów – mówi agencji informacyjnej Newseria dr Jacek Furga. – Tego typu decyzja, jaką podjął poprzedni rząd, o uruchomieniu programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., która powstała w ciągu kwartału i miała wprowadzić program na sześć kolejnych kwartałów, pokazała, czym to się kończy. Spowodowała niesamowity chaos na rynku mieszkaniowym i wzrost cen transakcyjnych z roku na rok o 30 proc. Tak że tutaj potrzebny jest spokój, przewidywalność i pewność.
Wprowadzony w błyskawicznym tempie w 2023 roku Bezpieczny Kredyt 2 proc. spowodował ogromne zainteresowanie na rynku, wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe i w efekcie wzrost cen nieruchomości. Z informacji kwartalnej Narodowego Banku Polskiego o rynku nieruchomości wynika, że w siedmiu największych miastach cena transakcyjna metra kwadratowego nowego mieszkania wzrosła w ciągu dwóch lat (III kwartał 2022 – III kwartał 2024 roku) z niespełna 11,3 tys. zł do ponad 14 tys. zł, natomiast na rynku wtórnym z 10,77 tys. zł do 13,12 tys. zł. W Warszawie i Krakowie cena z rynku pierwotnego przekroczyła w II kwartale ub.r. 16 tys. zł.
– Jeżeli mamy coś wspierać, to budowanie potencjału własnego potencjalnych kredytobiorców, a nie zachęcać ich do sięgania po kredyt, bo po stronie podaży nic się nagle nie zmienia. Deweloperzy nie są w stanie zareagować na jakąkolwiek decyzję rządu, że wprowadzamy dotacje do kredytów, oni nie są w stanie od ręki dać na rynek więcej mieszkań niż w normalnym trybie. Trzeba dodać, że cykl budowy mieszkań to jest pięć lat i w takiej perspektywie deweloperzy mogą cokolwiek planować i zmieniać – mówi prezes zarządu Centrum Procesów Bankowych i Informacji.
Jak wynika z komunikatu Ministerstwa Rozwoju i Technologii, to właśnie następstwa chaotycznie wprowadzonego programu Bezpieczny Kredyt 2 proc były powodem wątpliwości pojawiających się w toku wewnątrzkoalicyjnych dyskusji o nowym programie Kredyt na Start 0 proc. W grudniu okazało się, że nie zostanie on zrealizowany. Resort zapewnia, że trwają prace nad ostatecznym kształtem programu, którego wejście w życie uzależnione jest od porozumienia w koalicji rządowej. Ministerstwo przypomina zarazem, że rząd przeznaczył w 2025 roku na cele mieszkaniowe rekordowe 4,2 mld zł. Priorytetem jest zapewnienie dostępności do mieszkań młodym Polakom i zbudowanie systemu, który spełni oczekiwania zarówno zwolenników budownictwa społecznego, jak i tych, którzy potrzebują wsparcia w zakupie mieszkania na własność.
– W 1997 roku została przyjęta ustawa o oszczędzaniu na cele mieszkaniowe, ale z różnych względów nie została ona wdrożona w życie. Myślę, że czas do tematu oszczędzania na cele mieszkaniowe powrócić – podkreśla dr Jacek Furga. – Oszczędzanie na cele mieszkaniowe jest popularnym rozwiązaniem we wszystkich krajach wokół Polski. Jesteśmy jedynym krajem dawnego bloku środkowo-europejskiego, w którym systemu kasy oszczędnościowo-budowlanych nie uruchomiono.
Jak dodaje, jest to model oparty na 130-letnich doświadczeniach niemieckich i austriackich. W tym systemie powstają specjalistyczne banki i kasy oszczędnościowo-budowlane, które oferują wyłącznie jeden produkt: umowę oszczędnościowo-kredytową, która się kończy umową kredytową. Kasa wylicza, ile przyszły kredytobiorca powinien miesięcznie oszczędzać, żeby w ciągu siedmiu, ośmiu czy dziewięciu lat dojść do wymaganego wkładu własnego 40–50 proc. ceny zakupu mieszkania. W tym czasie bank oferuje stałe warunki oprocentowania oszczędności, a po spełnieniu wszystkich wymogów państwo dopłaca jeszcze premię mieszkaniową, która jest kluczowa z punktu widzenia oszczędzającego.
– W warunkach niemieckich kiedyś oprocentowanie oszczędności było na poziomie 2 proc. Z reguły jest to tak ustawione, że po siedmiu latach dochodzę do wartości połowy mieszkania, które chcę zakupić, a na drugą połowę kasa mi daje kredyt, którego oprocentowanie znam, podejmując oszczędzanie, w naszym przykładzie to 4 proc. Okres spłaty jest 1,5 raza dłuższy niż okres oszczędzania, żeby moje obciążenie w przejściu z oszczędzania na spłatę kredytu się nie zmieniło, czyli jest to bardzo bezpieczne i przewidywalne rozwiązanie. W tym systemie w Niemczech oszczędza ponad 25 mln klientów na 80 mln ludzi, w Czechach czy w Austrii, które liczą po 10 mln obywateli, jest 2–2,5 mln uczestników tego systemu – mówi prezes Centrum Procesów Bankowych i Informacji.
