Kiedy spadną ceny mieszkań? Branża budowlana stawia diagnozy
Nieżyciowe prawo, długi czas oczekiwania na decyzje administracyjne pozwalające rozpocząć budowę lub odmowy „z automatu”, brak ziemi, rosnące koszty oraz prywatny interes stojący czasem ponad dobrem ogółu – to zdaniem przedstawicieli praktyków najpoważniejsze problemy, z którymi stykają się dziś inwestorzy w branży mieszkaniowej.
Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) zdefiniował siedem kluczowych czynników hamujących rozwój branży, które zamknięto w dokumencie „7 grzechów głównych wstrzymujących rozwój budownictwa mieszkaniowego”. Opracowane w materiale czynniki są zbiorem codziennych wyzwań, które dodatkowo poparto wypowiedziami praktyków. Raport stał się więc okazją do organizacji śniadania prasowego w temacie, który dzisiaj interesuje wszystkich – „Kiedy spadną ceny mieszkań?”. W Polskiej Agencji Prasowej spotkali się eksperci, aby wspólnie zastanowić się nad tym co przeszkadza w uwolnieniu potencjału polskiej branży budowlanej.
Profesor Anna Szelągowska z Katedry Miasta Innowacyjnego Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie powiedziała, że chociaż według danych GUS w Polsce statystycznie nie ma deficytu mieszkaniowego, to jednak duża liczba osób mieszka w substandardowych warunkach. Aż 2,4 mln mieszkań zostało zbudowanych przed II wojną światową, z tego 800 tys. gospodarstw domowych nie ma dostępu do toalety, a 445 tys. do bieżącej wody.
„Czyli mamy ponad milion dwieście tysięcy mieszkań, które należałoby zmodernizować i doposażyć tak, aby spełniały standardowe warunki. Dodatkowo mamy sto trzydzieści tysięcy osób, które oczekują na przydział, zarówno mieszkania komunalnego, jak i socjalnego. W czasie ostatnich czterech lat liczba oczekujących na przydział gminnego mieszkania zmniejszyła się o ponad trzydzieści tysięcy. Mamy poprawę, ale nadal jest to wskaźnik, który pokazuje, że potrzeby rynku mieszkaniowego są ogromne” – podkreśliła prof. Szelągowska.
Profesor dodała, że w Polsce jest duża liczba jednoosobowych gospodarstw mieszkaniowych, a liczba ta rośnie z roku na rok. „Będzie to napędzać popyt na mieszkania” – zaznaczyła.
Grzegorz Kiełpsz, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich podkreślił, że mieszkania budowane przez deweloperów są sprzedawane na wolnym rynku rządzącym się prawem podaży i popytu, „ale istnieją jeszcze dwa segmenty polityki mieszkaniowej, czyli mieszkania komunalne i mieszkania zakładowe, które w dużej mierze należą do Skarbu Państwa”.
„Kiedy kilka lat temu został zablokowany dostęp dla deweloperów do gruntów z zasobów Skarbu Państwa z powodu rządowego programu Mieszkanie Plus, deweloperzy poszli szukać ziemi prywatnej, a ta jest pod miastem. Wiemy, że ludzie chcą mieszkać w centrach miast, a jeżeli dalej od nich, to z bardzo dobrą komunikacją, ale budowa takiej infrastruktury jest po prostu za droga” – powiedział Kiełpsz.
Dodał, że Mieszkanie Plus było planowane na 100 tys. mieszkań rocznie, z czego zbudowanych zostało raptem 19 tys. lokali.
Profesor Szelągowska podkreśliła, że ogromnym problemem, z który borykają się deweloperzy, jest oczekiwanie na wydanie przez urzędników wszelkich wymaganych pozwoleń – przedłuża to inwestycję nawet o cztery lata.
„Zgodnie z prawem budowalnym decyzja o pozwoleniu na budowę powinna być wydana w czasie sześćdziesięciu pięciu dni. PZFD zbadał, że najbardziej >>nieprzyjaznym<< miastem, w którym najdłużej się czeka na wydanie pozwolenia na budowę jest Bydgoszcz. Tam czeka się średnio do stu osiemdziesięciu pięciu dni” – poinformował prezes Kiełpsz.
„Mój kolega inżynier poinformował mnie, że we Wrocławiu czeka już półtora roku na uzgodnienia drogowe. W tym czasie można by zbudować sześć, dziesięć tysięcy metrów kwadratowych PUM-ów [powierzchnia użytkowa mieszkalna – red.]. Tyle trwają uzgodnienia z miastem. Samorządy wykorzystując tak zwaną szesnastkę dokładają mnóstwo obowiązków deweloperom, inżynierom i projektantom. Koszty są olbrzymie i nie da się inwestycji sensownie zaplanować” – powiedział Rafał Zarzycki, wiceprezes Krajowej Rady Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa.
Chodzi o dodatkowe koszty związane z artykułem 16. ustawy o drogach publicznych, który zobowiązuje inwestora inwestycji niedrogowej do poniesienia kosztów budowy lub przebudowy w sytuacji, gdy sama budowa bądź przebudowa drogi miałyby być zrealizowane przez inny podmiot.
„Deweloperzy finansują budowę infrastruktury w dużo większym zakresie niż miał na myśli ustawodawca” – zaznaczył prezes Kiełpsz.
Prezes Zarzycki dodał, że wnioski o odrolnienie składane dla terenów objętych planem miejscowym rozpatrywane są na szczeblu ministerialnym przez rok a nawet dwa lata.
„Ta procedura trwa zdecydowanie za długo. Budynek mieszkalny można zbudować dość szybko. Samo pozwolenia na budowę nie jest problemem. Można je uzyskać dość szybko, ale na decyzje środowiskowe, na przykład dotyczące budowy jednego garażu czeka się minimum pięć miesięcy. Nie jesteśmy w stanie oszacować czasu, terminu i ekonomii tego biznesu, ponieważ to wszystko za długo trwa, a w ciągu dwóch lat inflacja spowodowała wysoki wzrost cen” – powiedział prezes Zarzycki.
Uczestnicy spotkania mieli też spójny pogląd na to, że choć realizacja polityki mieszkaniowej leży po stronie samorządów, niezbędna jest współpraca między lokalnymi władzami a branżą deweloperską, co pozwoli na skuteczne oszacowanie potrzeb i profesjonalną i sprawną realizację inwestycji.
Na podsumowanie spotkanie jego uczestnicy zostali zapytani o to, co jest potrzebne, aby hasło spotkania „Kiedy spadną ceny mieszkań?” przełożyło się na praktykę.
„Myślę, że będzie z tym bardzo ciężko. Jeśli nie byłoby tak długiego oczekiwania na decyzje na przykład wojewódzkiego konserwatora zabytków, jeżeli gminy nie kazałyby deweloperowi budować dróg, kanalizacji sanitarnej, jeżeli Wody Polskie nie trzymałyby dziewięć miesięcy prostego wniosku zezwalającego na odprowadzenie z maleńkiego dachu wody deszczowej do rowu… Jak to wszystko policzymy, okaże się, że potrzebujemy wielu zmian prawnych” – powiedział prezes Zarzycki.
Profesor Szelągowska zaznaczyła, że nie należy spodziewać się spadku cen mieszkań w dużych miastach, a raczej będzie miał miejsce ich wzrost w wysokości 5 proc. w skali roku.
„To będzie uzależnione od lokalizacji, standardu mieszkania, ale i od danych makroekonomicznych. W mniejszych miejscowościach spodziewam się stagnacji cen. Być może na rynku wtórnym ceny mogą trochę spaść, ale nie na rynku pierwotnym z racji tego, że rosnące ceny determinowały wzrost kosztów budowy” – podkreśliła prof. Anna Szelągowska.
Prezes Grzegorz Kiełpsz przytoczył dane, z których wynika, że od 2006 roku do 2022 roku ceny mieszkań w Warszawie, Krakowie i w Łodzi wzrosły dwukrotnie.
„Trend jest jednoznaczny, ale gdyby z jednej strony zaszły zmiany, o których mówił prezes Zarzycki, a z drugiej, jeżeli podaż dogoni popyt, to ceny mieszkań mają szansę się ustabilizować” – podsumował prezes Kiełpsz.
